住宅ローン借り換えのすべて

住宅ローン金利の変動

1.住宅ローンの借り換えについて

1-1.マイホームと住宅ローン

「夢のマイホーム」という言葉は使い古されて久しいですが、国交省の発表によると2017年度の持ち家系の新設住宅着工数は53万件と、8年連続で50万件超えを維持しています。また、2013年度の持ち家比率は全国平均で61.7%(※1)。まだまだ多くの家庭がマイホームを購入しているのが現代の日本社会といえます。

もちろん、ほとんどの家庭は現金一括で住宅を購入・・・とはいかず、住宅ローンを組んでマイホームを購入していますよね。住宅ローンは一般的には住宅購入の一環で検討するものなので、不動産屋さんにお任せでローンの契約を結んだという方が多数派かも知れません。代表的な住宅ローンであるフラット35を利用してマンションを購入した人が借りた額は全国平均で3,476万円(※2)となっており、一般の個人が行う契約としては桁違いに高額です。中には「いざハンコを押す瞬間は手が震えた」という方もいるのではないでしょうか。

そんな一世一代の住宅ローン契約でも、数年・十数年と時が経つと記憶も薄れていくもの。契約する際には悩みに悩んだ「変動金利か固定金利か」といった重大な選択も、契約から数年経つと「あれ、うちは変動か固定かどっちだったっけ?」という方も少なくないと思います。ましてや、現在契約されている金利のパーセンテージを正確に把握されている方は少数派ではないでしょうか。

一方で、市況の変動や政府・日銀の金融政策の影響もあり、住宅ローンの金利は近年非常に低くなっています。例えばフラット35の金利は下記のグラフのように推移しており、過去10年で最も高かった2009年5月の3.07%に比べて、2018年12月は1.41%と半分以下です。そういった低金利の状況で非常に注目されているのが、「住宅ローンの借り換え」というトピックなのです。

【参考】フラット35 借入金利の推移(借入期間21年~35年、住宅金融支援機構公表値より作成)

フラット35金利推移

※1 国土交通省 平成29年度 住宅経済関連データ より
http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html
※2 住宅金融支援機構 2017年度フラット35利用者調査 より
https://www.jhf.go.jp/files/400346708.pdf
※3 財務省 国債金利情報 より
https://www.mof.go.jp/jgbs/reference/interest_rate/index.htm

 

1-2.住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えとは、金利を下げて支払総額を減らしたり、支払期間を伸ばして毎月の返済額を減らすことを目的に、新たに住宅ローンを借りて既存の借入先の住宅ローンを返済することを指します。

例えば、現在は金利2.0%で3,000万円をA銀行から借り入れているが、B銀行は0.5%で貸してくれるとしましょう。一般的に金利が低い方が総返済額は低くなる(=おトクになる)ので、新たにB銀行から3,000万円を借り入れ、A銀行のローンは全額返済してしまいます。ローンの残高は3,000万円から変わりませんが、B銀行の方が金利が低いため、総返済額が下がり、毎月の返済額が安くなる、というのが住宅ローンの借り換えのメリットです。

ただし、金利が低い住宅ローンに借り換えたら必ずおトクになるわけではありません。借り換えの際には事務手数料や印紙税といった諸費用がかかります。具体的な金額は借り入れ先の金融機関や借り入れ額などによって異なりますが、一般的に100万円前後の費用がかかるケースが多いようです。そのため、借り換えによっておトクになるのは、借り換えに伴う諸費用よりも、借り換えによって減らせた返済額の方が大きい、というパターンです。

なお、ここでいう諸費用は必ずしも実費で必要というわけではありません。諸費用も含めて新たな借入先からローンを組める場合もありますので、その場合は諸費用も含めた総額で比較しておトクになっていればOKですね。

住宅ローンの借り換えによってお得になるイメージ

1-3.借り換えの方法

それでは、実際に住宅ローンを借り換えるには何をすれば良いのでしょうか。流れとしては以下のようになります。

①借り換え先の金融機関をいくつか探す

②金利を調べる、シミュレーションをする

③お得になりそうな金融機関を選ぶ

④選んだ金融機関に仮審査を申し込む

⑤仮審査に通った金融機関の中から、借り換え先を選ぶ

けっこう大変ですね。それぞれもう少し具体的にみていきましょう。

①借り換え先の金融機関を探す

まずは口座を持っている金融機関や、身近に支店のある金融機関などをリストアップしましょう。いくら金利が有利でも、近くに窓口のない地方銀行や信用金庫からの借り入れは大変です。勤務先が提携している金融機関などもあれば候補に入れていいかも知れません。また、一般的に金利が低いことの多いネット銀行もチェックしておきましょう。

一つずつ見るのが大変であれば、比較サイトやランキングサイトも参考にしても良いと思います。ただし比較サイトやランキングサイトは、金融機関への送客で収益を上げるアフィリエイトプログラムを目的に運営されているサイトも多いため、ランキングを全て鵜呑みにするのはおすすめしません。よくある「人気ランキング」「金利ランキング」では肝心の諸費用を含めた総返済額が比較できないことが多いのも欠点です。そもそも住宅ローンの適用金利は条件によって異なるため、ある人にとってベストな金融機関が他の人にとってもベストとは限りません。また、一般的にはランキングの上位にいる金融機関ほど審査基準が厳しく、通りにくいことにも注意しておきましょう。このあたりは後で詳しくご説明します。

②金利を調べる、シミュレーションをする

候補となる金融機関がリストアップできたら、それぞれ住宅ローンの金利を調べてみましょう。Webサイト上に金利シミュレーション機能を載せている金融機関も多いので、金利が下がるか・諸費用がいくらかなどをシミュレーションして確かめてみましょう。

ただ、現在契約しているローンよりも金利が低いことが前提条件なので、そもそも今の金利を覚えていない人は最初に確認する必要があります。この際、金利だけでなく毎月の支払額、最終的な支払い総額もあわせて確認しておきましょう。借り換えの際に費用がかかる金融機関もあるので、この点も重要なチェック事項です。

ちなみに金融機関のシミュレーション機能は詳細な情報を入力する必要があるものも多く、意外とお手軽ではないという声も。片っ端からシミュレーションする、というよりは利用する可能性のありそうな金融機関にある程度絞った方が良さそうですね。

③お得になりそうな金融機関を選ぶ

一通りシミュレーションが済んだら、おトクになる金額が多い順に並べてみましょう。借り換えてもおトクにならないとか、メリット額があまりにも小さいといった金融機関は候補から外します。正確なおトクになる金額が分かるのは事前審査に通ってからになりますので、次は事前審査の申し込みです。全て通るとは限らないので、上から順に3~5行ほどピックアップしましょう。

④選んだ金融機関に事前審査を申し込む
ピックアップした金融機関にそれぞれ事前審査の申し込みをします。住宅ローンの借り換え審査は、一般的に1週間程度かかります。提出書類に不備があるとさらに時間がかかってしまうので、必要書類を漏れなく誤りなく準備して、審査をスムーズに進めましょう。

ちなみに「事前審査」という名前にもある通り、実際に融資を受ける際には本審査が必要です。同じ基準で審査する金融機関も多いようですが、事前審査と本審査に間が空いてしまい、その間に転職や不動産価値の急落といった大きな変化があった場合には事前審査に通っていても本審査に落ちる可能性もあります。また、事前審査は個人の信用情報だけを確認し、本審査で担保情報を確認する、といったパターンもあるようです。

借り換えの審査に必要な書類は金融機関によっても多少異なりますが、おおよそ以下のようになります。

借入申込書
本人確認書類
収入確認書類
健康保険証
団体信用生命保険申込書兼告知書
登記事項証明書
売買契約書
返済予定表

⑤事前審査に通った金融機関の中から、借り換え先を選ぶ

事前審査の結果が返ってきたら、内容を確認しましょう。運良く複数の金融機関で審査に通った場合、その中から借り換え先をひとつ選ぶことになります。選ぶ基準として、

・金利がどれだけ下がるか
・諸費用がいくらかかり、総返済額ではいくらおトクになるのか
・団体信用生命保険(団信)や疾病保証、がん診断時のローン免除といった、金利以外のメリットはどうか

の3点をしっかりと確認しましょう。また、借り換えによって固定金利から変動金利に変更する場合には、将来的な金利上昇リスクも考慮する必要があります。

ちなみに上記はあくまで事前審査がうまく行った場合のパターンですが、多くの人がこのようにうまく行くわけではありません。前述の通り金利の有利な金融機関ほど審査基準が厳しい傾向があるため、とりあえず一つ申し込み、落ちたら次に申し込み・・・を繰り返すパターンに陥ってしまう方も少なからずいるようです。

 

1-4.借り換えの注意事項

上にも書きましたが、住宅ローンの借り換えを実行する際にはいくつか注意点があります。おさらいも含めて以下の3点にまとめておきます。

・借り換えをするかしないか、どの借り換え先がベストかは総返済額で判断すること
→ 借り換えによって必ずしもおトクになるとは限りません。借り換えによって発生する諸費用が、金利が下がることによって減らせる総返済額を上回らないことに注意しましょう。つまり、金利の低さだけで判断するのではなく、かかる諸費用も含めた総返済額の抑制額が一番大きいものを選ぶことが大切です。

・金利タイプを固定から変動に変更する場合には、金利上昇リスクが発生すること
→ 一般的に固定金利から変動金利に変更すると金利のパーセンテージは下げられることが多いのですが、変動タイプには金利上昇のリスクが伴うことに留意しましょう。とはいえ、例えば残りのローンを20年かけて返済する場合に、15年目とか18年目とかに金利が上がったとしてもさほどダメージはありません。なるべく金利が低いうちにお金を返すことでリスクの総量を抑制することもできますので、固定と変動のどちらを選択するかはバランスを見ながら判断しましょう。

・プランによっては団信など、金利以外のメリットもあること
→ 現在の住宅ローンを組む際に団体信用生命保険については説明を受けたと思います。生命保険だけでなく、三大疾病をカバーする団信などもあるため、金利以外のメリットも含めて判断する必要があります。また、住宅ローンとは別に生命保険やがん保険に加入している方とそうでない方では団信の必要性は異なります。ご自身の保険の加入状況も加味して判断しましょう。

 

2. 住宅ローンの借り換えのメリット

2-1. どれくらいお得になるのか

ここまで住宅ローンの借り換えの方法について説明してきましたが、一番肝心なのは「いくらおトクになるのか?」ですよね。そもそも前述のとおり、借り換えによって必ずしもおトクになるとは限りません。現在組んでいるローンが十分に割安な場合もあれば、おトクになる金額が小さすぎて諸費用の方が上回ってしまう場合もあります。あるいは金融機関の審査に通らず、そもそも借り換えをしたくてもできない、という場合も・・・。

この章では、どういった条件に合えばおトクになり、逆にどういった条件だとおトクになりにくいかをご説明します。

 

2-2. 得するパターンと得しないパターン

一般的には、下記の条件に該当する方は借り換えでおトクになりやすいといえます。

・借り換え後の金利が、借り換え前に比べて1%以上低いこと
・ローン残額が1,000万円以上あること
・ローンの支払い期間の残りが10年以上あること

また、特に2000年~2009年頃に住宅ローンを組んだ方や、現在契約中の金利が1%以上の方は借り換えによってメリットを得られやすいようです。参考までに、住宅ローンマッチングサービス「モゲチェック・プラザ」のこれまでの実績を元に作成した、借り入れ年別メリット額分布は以下のグラフのようになっています。2000~2009年にローンを組んだ方の7割弱が、住宅ローンの借り換えによって100万円以上のメリットが出ることが分かります。

借り入れ年別借り換えメリット額の分布

同じく、現在契約している住宅ローンの金利別メリット額は以下のようになっています。現ローンの金利が1%を超えると、100万円以上のメリットを得られる可能性がぐっと上がっています。

金利別借り換えメリット額の分布

逆にいうと、上記のいずれの条件にも当てはまらない方は借り換えを行ってもメリットが得られない可能性があります。まずはシミュレーションをして確認してみましょう。

ちなみにモゲチェック・プラザがこれまで支援して借り換えに成功した約700件の実績によると、平均メリット額は330万円、最高額は約1500万円でした。平成27年の平均賃金が約300万円(※4)ですから、平均して年収一年分程度のメリットがあると考えると非常に大きな効果だといえますね。

これだけまとまった金額が浮くと色々な使い道が考えられます。例えば住宅のリフォームやクルマの購入といった大きな出費を賄うことができます。あるいは将来に備えてお子様の学資保険に加入したり、ご自身の老後の備えに回すという方もいるようです。

住宅ローンの金利は他のローンに比べると利率が低いため、資産運用をされている方の中には借り換えによって浮いた資金を運用に回し、より高い利率で運用することで差益を得ているという方もいるようです。例えば住宅ローンを0.5%で借りている人が、株や投資信託、REITといった資産運用によって年2.5%の運用益を生み出すとすると、住宅ローンの利息を返しても2.0%分はプラスになる、というイメージです。

借り換えは他にも様々なメリットの可能性があります。例えば現在契約している住宅ローンよりも有利な団信に変更することでより安心な暮らしを手に入れたり、別途契約していた生命保険を解約して保険金の節約に繋げた方も。あるいは太陽光発電などのローンとまとめることで支払い総額を抑えたり、支払期間を伸ばすことによって毎月の支払い額を減らすことも可能です。

※4 厚生労働省 平成29年賃金構造基本統計調査
https://www.mhlw.go.jp/toukei/itiran/roudou/chingin/kouzou/z2017/index.html

 

2-3.審査について

ただし上記の条件に全て該当しても、金融機関の審査に通らないことには借り換えは実行できません。審査に影響する主な条件には以下のようなものがあります。

・年収、勤務先の規模、雇用形態、勤続年数
・完済時の年齢
・健康状態
・担保評価
・他のローンなどの債務状況や返済履歴

要するに「返済能力があるかどうか」がポイントということですね。これらは現在契約されている住宅ローンの審査でも確認された項目だと思いますが、当時と比べて年収が上がっているか(下がっていないか)、定年退職まで残り何年残っているか、保有している不動産の資産価値が大幅に下がっていないか、車のローンなど他の債務が増えていないかといったあたりは一度確認してみた方がよいでしょう。

ちなみに、残念ながら「ローンに通りにくい属性」というものも存在します。以下のような条件に該当する方はローンの審査に通りにくいか、最も有利な条件(金利)では借りにくくなってしまう可能性があります。

・自営業
・経営者(法人役員)
・年収300万円未満
・非正規雇用
・返済比率40%以上
・延滞履歴あり
・地方の非主要都市部在住
・対象物件が現在の建築基準に合致しない

上記の属性に該当する方は、住宅ローンの借り換えが実行できない、あるいはできてもメリットが得られない場合もありますのでご注意を。

 

2-4. モゲチェック・プラザ特製!簡単シミュレーション

さて、何はともあれ一度シミュレーションしてみて、まずは概算で「おトクになりそうかどうか」「いくらぐらいおトクになりそうか」を把握してみましょう。通常であれば金融機関一社ずつシミュレーションしなければならない(中には店頭に訪問しなければならない金融機関も!)のですが、モゲチェックメディアでは一括でシミュレーションできる機能をご提供しています。

まずはこのシミュレーションで、借り換えによるメリットがどのくらいありそうか試してみましょう。

3. お得に借り換える方法

3-1. いざ借り換え!となったら

さて、ここまで住宅ローンの借り換えの方法やメリットについてお伝えしてきました。簡単シミュレーションの結果、「我が家も借り換えで金額メリットがありそうだ」という方も多いのではないでしょうか。では、いざ「借り換えをやってみよう!」となった場合にどうすればいいのかをご説明します。

 

3-2. 人によって最適解は異なる

借り換えは一見大きなメリットがあるように感じられるのですが、実は借り換えにおける一番の問題は「実際にベストなプランに借り換えるのはとても面倒」ということなのです。既にご説明したように、最も有利なプランを提供してくれる金融機関を自分で探し、事前審査の書類を揃えて提出しても、必ずしも審査に通るとは限りません。また仮に審査に通っても、最も有利な金利が提示されるとは限りません。

よくある住宅ローンの比較サイトで、ランキング上位に金利の低いネット銀行や新興金融機関の名前が並んでいるのを見たことはないでしょうか?特に住宅購入の際に都市銀行などで借り入れを行った方には、「今の契約よりも金利を下げられそうだ」と感じた方も多いと思います。ただ、実はこういった低金利で借り換えができる人はほんの一握りというのが実態です。どういうことかというと、ネット銀行が低い金利で貸し出せるのは「返済能力が高い人にしか融資しないから」なのです。つまり公務員や優良企業の正社員といった、いわゆる信用力の高い一部の勤め人だけを融資対象とすることで、審査の手間と貸し倒れリスクを省いているのです。これがランキング上位の金融機関が低金利で貸し出せるカラクリです。

住宅ローン金利ピラミッド

さらに、仮に勤続年数の長い公務員や上場企業の正社員だったとしても、収入に対して過大なローンを組んでいる場合や、保有不動産の価値が下落して担保価値が下がってしまっている場合など、有利な金利での借り換えを断られてしまうケースは少なくありません。なかにはクレジットカードの期限切れなどで携帯電話の支払いを意図せず滞納してしまい、与信情報に傷がついてしまったことが原因で融資を断られてしまった・・・といったケースも。

そうなると、結局は仮審査に出してみないと有利な金利で借り換えができるかは分かりません。最も条件のよい金融機関で一発で審査に通れば良いのですが、そうでない場合は負のスパイラルにはまってしまう可能性もあります。審査のたびに書類を揃え、提出し・・・を繰り返しているうちに、労力も取られてだんだん面倒になり、結局借り換え自体をやめてしまう、ということにもなりかねません。

そこで、一人でも多くの方が住宅ローンの負担を減らせるよう、「なるべく楽にベストなプランに借り換えられるサービス」を株式会社MFSが提供しています。それがMOGE CHECK PLAZA(モゲチェック・プラザ)なのです。

 

3-3. 面倒な審査はプロに一括おまかせ。モゲチェック・プラザ!

モゲチェック・プラザは、住宅ローンの借り入れや借り換えの際に、ユーザー一人ひとりが全国700もの金融機関から最適なプランを提案してもらえるマッチングサービスです。電話診断を受けていただいた最短翌営業日で、正確な借り換えメリット額と最適な金利タイプが分かります。また、借り換えを申し込まれる際は、その後の申込み手続や銀行交渉もおまかせできます。自分で一つずつ金融機関に審査を出して結果を待つより、はるかに早くはるかにラクです。住宅ローンの借り換えにおいて大きな壁となる「面倒くさい」審査依頼をプロに任せることで、ラクして借り換えメリットを受けることができます。

このサービスはメディアの注目度も高く、NHK「クローズアップ現代」にて「徹底検証 マイナス金利政策」というテーマで取り上げられたほか、日本経済新聞・読売新聞などの大手メディアにも取り上げられています。2016年日経トレンディ「暮らしを変えるスタートアップ商品大賞」ではマネー部門において大賞を受賞しました。

サービスを運営しているのは金融機関出身のスペシャリストたち。CEOの中山田はベアスターンズ証券や新生銀行で住宅ローン証券化に携わり、SBIモーゲージ(現アルヒ)ではCFOを務めていました。現在は、ヤフーグループや電通グループ、マネックスグループといった大手企業グループから出資を受けてモゲチェック・プラザを運営しています。

ここまで説明してきたように、住宅ローンの借り換えは結構大変です。自分でやろうと思うと手続きも煩雑ですし、最適な金融機関を見つけるのも大変です。ところがモゲチェック・プラザを利用すると、3つの書類(※)の写真を送るだけで、モゲチェックが全国700の金融機関に一括審査(※※)を行います。そのため、次の3つの大きなメリットがあります。

・金融機関ごとのシミュレーションが不要
・金融機関への審査申し込みがラク
・審査結果からどの金融機関がベストか、モゲチェック・プラザが代わりにチェック

(※)モゲチェック提出書類
・本人確認書類
・返済予定表
・源泉徴収票

(※※)
全国約700の金融機関に対応する保証会社の審査を受けて頂きます。お客様の情報は700の金融機関ではなく、当該保証会社のみに提供されます。

住宅ローンのランキングサイトや比較サイトも便利なのですが、モゲチェックが特に便利なのは一人ひとりのユーザーごとにオーダーメイドで最適な金融機関とのマッチングが可能なこと。金利は低いが審査に通るかは分からないとか、金利は有利でも諸費用が意外とかかってしまって支払総額はあまり安くない、といったことはありません。また、金融機関から一切キックバックを受けていないため、アフィリエイトサイトにありがちな「紹介料が高い金融機関をプッシュする」といったこともありません。あくまでユーザーにとってベストなマッチングを行います。

モゲチェック・プラザは金融機関で住宅ローン業務に携わった、住宅ローンのプロたちがユーザーを手厚くサポートします。そのためサービスの全てが完全に無料、というわけにはいきません。ただし手数料はあくまで借り換えによって生まれたメリット額から10%を差し引く形で頂くため、ユーザーのお財布は痛みません。例えば住宅ローンを借り換えることで総支払額を300万円下げられた場合、そのうち30万円がモゲチェックの手数料となり、ユーザーは残りの270万円分のメリットを受け取るというイメージです。ちなみに借り換え診断を行った際にお伝えするメリット額は、あらかじめ手数料を引いた金額(上記の例だと270万円)となります。そのため「最初は300万円って言ってたのに実際は270万円だったじゃないか!」といったことにはなりませんので、ご安心ください。

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