“コロナの影響から家計を守る”特別な住宅ローン借り換え 〜期間延長で毎月返済額を大きく減らす〜

(写真=travellight/Shutterstock.com)
   オンライン住宅ローンサービス「モゲチェック」を提供する株式会社MFS(本社:東京都千代田区、代表取締役CEO 中山田 明、以下「MFS」)は、新型コロナウイルスの影響から家計を守る手段として、住宅ローンの毎月返済額を大きく減らす特別な借り換え方法を提案します。

ハイライト

  • 新型コロナウイルスの影響が家計を圧迫するリスクが高まっている
  • まずは借り換えによる住宅ローン返済額の削減を検討すべき
  • 期間延長を伴う特別な借り換えにより毎月返済額を大きく削減できる
   新型コロナウイルスによる影響が広がっています。感染拡大を防ぐため自宅待機が求められ、一部の国や地域では法的強制力を伴うロックダウン(都市封鎖)が行われています。
人の移動が制限されることで、幅広い業種の企業業績が急速に悪化しています。

この状態が継続すると、やがて従業員の給与カットや雇用調整が発生し、最終的に個人の家計に影響が及びます。今から真剣に家計防衛を考える必要があり、まずは支出の大きな部分を占める住宅ローンを見直す、すなわち住宅ローンの借り換えを検討すべきです。

幸い今は金利が低下しており、借り換えにより住宅ローンの返済額を削減するチャンスです。本レポートでは、借り換え時に単に金利を引き下げるだけはなく、返済期間を延長して毎月返済額を大きく減らす特別な借り換え方法について解説します。

住宅ローンの借り換えとは?

   ローンを借りた場合、通常返済期間を途中で変更することはできません。ただ住宅ローンは、いつでも繰り上げ返済をして返済期間を短縮、又は完済できる例外的なローンです。

そこで金利が下がった時に新しくローンを借りて、現在借り入れ中のローンを繰り上げ返済で完済する、これが借り換えです。借り換えることで金利が下がり、毎月返済額が下がります。

例えば、金利1.5%、返済期間25年、元本2,000万円の住宅ローンを金利0.5%のローンに借り換えると、毎月返済額が約6千円、総額約180万円の返済額の削減ができます。

現在はネット銀行を中心に0.3%台のローンまで出ていますし、借り入れ時に加入する団体信用生命保険(以下「団信」)にがんや疾病保障が無料で付いている場合もあり、金利削減メリットと保険のメリットの両方を同時に享受できる非常に恵まれた環境にあります。

モゲチェックでは、コロナ対策となる期間延長型借り換えのサービスを提供しています。

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返済期間の延長とそのメリット

   前項で説明した通り、住宅ローンは繰り上げ返済により返済期間を短縮することはできますが、返済期間を延ばすことはできません。返済期間の延長は、一般的には「リスケジュール」と呼ばれ、返済に困った借り手の要請に応じて金融機関が特別に対応する救済手段です。ただ、それが唯一普通に行えるのが借り換えです。

借り換え時に借りる新しいローンを現在借り入れ中のローンより長い期間借りることで、実質的に返済期間を延長することができるのです。現在借り入れ中のローンそのものの返済期間を延ばすわけではないので、リスケジュールにはならず、金融機関との交渉は必要ありません。
ただ、借り換え先の金融機関の中には、これを実質的なリスケジュールとみなして融資しない場合も多く、対応できる金融機関は限られています。

期間延長による毎月返済額の削減メリットは大きく、例えば金利1.5%、返済期間25年、元本2,000万円の住宅ローンを金利0.5%のローンに借り換える場合、同一期間の借り換えでは毎月返済額の削減は約6千円でしたが、返済期間を10年延ばして35年にして借り換えると毎月返済額は2.6万円も下がります。(下表参照)

住宅ローン金利インデックス

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返済期間は元に戻せる

   せっかく返済してきたローンをまた期間を延ばして借りることにネガティブな印象を持つ人もいます。ただ、住宅ローンの場合、期間を延ばすことはプラスでしかありません。既に説明した通り、住宅ローンは繰り上げ返済により返済期間を自由に短縮、又は完済することができます。

通常ローンを期日より早く返済されると貸し手は当初見込んでいた金利を失うため、借り手にペナルティを課すのが一般的です。ペナルティがなく、自由に繰り上げ返済できる権利を借り手が持っている非常に借り手優位なローンが住宅ローンなのです。一方で一度借りてしまうと返済期間の延長はできません。

したがって、借り換え時にできるだけ返済期間を延ばしておき、いつでも必要ならば繰り上げ返済して返済期間を短縮するというのが、スマートな住宅ローンの借り方なのです。

住宅ローンはマイナス金利

   「お金が余っているなら、まずは住宅ローンを繰り上げ返済しましょう。」このようなアドバイスをどこかで聞いたことはありませんか。当社では、現在の住宅ローンを取り巻く環境を考えると、このようなアドバイスはナンセンスだと考えています。

なぜなら住宅ローンは実質的にマイナス金利で、お金を借りながらお金がもらえる状態だからです。これについて詳しく説明しましょう。   住宅ローンは借入額の1%に相当する所得税控除が13年間に渡って受けられます。よって、1%未満の金利で借りていると借り入れ時から13年間はマイナス金利で借りていることになります。また住宅ローンは借り入れ時に団信への加入が義務付けられており、死亡や高度障害になった場合、その時点で残りの住宅ローンは保険金で完済されます。

男性の50代後半の死亡率が0.5%を超えており※、団信のメリットを考えると0.5%程度の金利で住宅ローンを借りていると50代後半以降は実質的にマイナス金利と考えられます。税と団信という2つの効果により、住宅ローンはほとんどの期間マイナス金利(金利を支払っているのではなく、金利をもらっている状態)なのです。

さらに死亡率は年齢と共に上がりますので、高齢になればなるほどより大きなマイナス金利で借りているということになります。

よって住宅ローンはできるだけ長く借りた方がよく、毎月返済額を大きく下げ、さらにより長期の借り入れを可能にする期間延長による借り換えは、非常に合理的な住宅ローンの利用方法なのです。
※:厚生労働省の発表する「平成29年簡易生命表の概況」より

 

◆モゲチェックについて
日本初のオンライン住宅ローンサービスです。ユーザーニーズに応じたNo.1金利(最も低い金利)の住宅ローンをオンラインで紹介しています。
ウェブサイト:https://www.mogecheck.jp/

 

◆株式会社MFS概要
MFSは、オンライン住宅ローンサービス「モゲチェック」を運営するフィンテックベンチャーです。これまでに、借り換え相談件数10,000件以上、住宅ローン媒介金額(元本累計)300億円以上、借り換えによる平均金利削減額約300万円、満足度94%といった実績を上げています。
代表者:代表取締役CEO 中山田 明
所在地:東京都千代田区大手町1-6-1 大手町ビル2階 FINOLAB
事業: オンライン住宅ローンサービス「モゲチェック」の運営
ウェブサイト:http://www.mortgagefss.jp/

 

◆代表取締役CEO 中山田 明のご紹介(本レポート分析者)

  • 1991年東京大学経済学部卒
  • 1999年ベアー・スターンズ証券会社にて日本初の住宅ローン証券化案件を担当
  • 2001年新生銀行にてSBIグループと日本初のモーゲージバンクビジネスを開始
  • 2006年新生銀行にて楽天と合弁会社(楽天モーゲージ)を設立。フラット35を対象とするモーゲージバンクビジネスを開始
  • 2011年SBIモーゲージ(現アルヒ株式会社)入社。2012年よりCFOを歴任
  • 2014年10月よりMFS代表

文/ モゲチェック・メディア 編集部

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