住宅ローンの金利が上昇するのはどんなタイミング?

住宅ローンを借りるときや借り換えを行うとき、気になるのは住宅ローン金利の動きなのではないでしょうか?そもそも、金利はどのような要因やタイミングで上がったり下がったりするのでしょう。また、ここ数年は低金利で長く推移してきましたが、今後、住宅ローン金利が上昇するタイミングはあるのでしょうか。多くの人が抱える、住宅ローンの不安について考えてみましょう。

固定金利型の住宅ローン金利の決まり方は?

(写真=Sergey Nivens/Shutterstock.com)

住宅ローンの金利はどのように決まるのかについて、整理しておきましょう。住宅ローンは、大きく分けて「固定金利(全期間)」「固定期間選択型(一定期間固定型)」「変動金利」の3つに分けられます。ただし、住宅ローンの金利の決まり方は、「固定金利」と「変動金利」の2つを押さえておけば大丈夫です。

まず最初に、「固定金利」の金利の決まり方について解説します。固定金利の代表とされるのが、住宅金融支援機構の「フラット35」です。銀行や信用金庫、信用組合など、多くの金融機関が取り扱っていますが、「フラット35」の金利は金融機関によって異なります。

これら金融機関が「固定金利」という、期間の長い住宅ローン金利を設定するときの指標としているのが、「長期金利」です。そしてこの長期金利は通常、「10年もの国債」の利回りを指します。

固定金利では長期金利を参考にして設定した店頭金利から、住宅ローン金利引き下げ分が反映された金利が適用されます。

長期金利が上がれば固定期間が長い住宅ローンの金利も上昇し、長期金利が下がれば同様に下がるわけです。この長期金利は、中長期の景気がどうなるかなどの予測も含んで変動しています。一般的に長期金利は、景気が良くなると上昇し、不景気になると下降する傾向にあります。

近年は、「異次元の金融緩和」によって日本銀行が国債を大量購入することで、長期金利は下落しており、さらにマイナス金利政策の影響で0%を切るようになり、ここ数年は0%前後で推移しています。(図表1)。

 

図表1 過去10年間の長期金利の推移(新発10年物国債)

過去10年間の長期金利の推移(新発10年物国債)

(財務省公表データより作成 https://www.mof.go.jp/jgbs/reference/interest_rate/index.htm

 

変動金利型の住宅ローン金利はどう決まる?

続いて、「変動金利」の住宅ローン金利です。
多くは「短期プライムレート(短プラ)」という金利を基準に決められています。
「短期プライムレート」といわれても耳慣れないかもしれませんが、銀行が優良企業にお金を貸し出す際の最も良い金利(「最優遇貸出金利」といいます)のうち、1年以内の期限で貸し出す金利のことです。

この、短期プライムレートに1%程度を上乗せした金利を、各銀行は変動金利の「店頭金利」と設定しています。実際には、店頭金利から金融機関の「優遇金利」を引いた分が適用金利となります。

図表2 変動金利が決まるロジック(イメージ)

変動金利決定ロジック

では、変動金利に影響を与える短期プライムレートの金利はどう決まるのでしょうか?それは、銀行がお互いに資金を貸し借りする際の金利の動きが影響します。この金利は、日本銀行がコントロールしていて、「政策金利」と呼ばれます。

景気が悪い時期は、政策金利を下げて、お金が消費や投資に回りやすくなるように「緩和策」がとられます。逆に、景気が過熱しすぎたら、政策金利を引き上げてお金が預金に回るようにし、消費や投資を抑える「引締策」がとられます。

 

図表3 主な銀行の短期プライムレートの推移

 

主要銀行短期プライムレート推移

(日本銀行公表データより作成 http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

 

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