全期間固定金利の決定版!フラット35とは?



フラット35とは、住宅金融支援機構(以下、機構)と民間金融機関(以下、提携金融機関)が協業して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。提携金融機関が審査及び貸し付けを行い、機構がローン債権を提携金融機関から買い取ります。提携金融機関は、ローン債権の機構への売却後も機構の代わりに返済金の回収を行います。住宅ローンの審査や貸し付け、回収といった業務を提携金融機関が行い、住宅ローン自体のファイナンスは機構が行う官民協業により実現したのがフラット35です。この仕組により金利リスクが大きすぎて民間の金融機関が提供しにくい全期間固定金利の住宅ローンが安定的に提供されています。以下、フラット35の商品性について詳しく解説します。

1.ポイント

(1) 全期間固定金利

フラット35の金利は全期間固定金利型で、借り入れ後完済まで最長35年に渡り金利が変わりません。

(2) 団体信用生命保険に加入しなくても借り入れできる

住宅ローンを借りるには団体信用生命保険(以下、団信)への加入が義務付けられていますが、フラット35は団信へ加入するかしないかを選択できます。また、機構が提供する団信は民間金融機関の団信に比べて保険のカバー範囲が広く、より安心です。

(3) 長期優良住宅に対する金利優遇がある

フラット35には長期優良住宅を購入する際に金利を優遇する制度(フラットS)があり、0.25%の金利優遇が当初5年又は10年間受けられます。

2.フラット35の仕組み

フラット35は、下記の通り、提携金融機関が貸し付け、その後住宅ローン債権を機構へ譲渡した上で返済金を回収する仕組みで提供されています。機構は住宅ローン債権を購入する原資を証券化により調達します。



民間金融機関は一般的に短期資金(預金等)で資金調達しているため、全期間固定金利の住宅ローンは将来金利が上昇した際のリスク(以下、金利リスク)が大き過ぎて貸し付けが難しいです。また、住宅ローンは自由に繰上返済ができるため返済期間の正確なな把握が難しく、これが金融機関側の金利リスクのコントロールをさらに難しくしています。金利リスクと繰上返済リスクを同時に排除するには、繰上返済された元本をそのまま投資家へ返済する証券化という仕組みにより住宅ローンの原資を確保する必要があります。機構はフラット35を担保とした証券化による資金調達を行い、その資金で提携金融機関からフラット35を購入しています。


3.機構及びフラット35取扱提携金融機関

住宅金融支援機構とは、住宅の建設等に必要な資金の円滑かつ効率的な融通を図る、住宅金融公庫の業務を継承した独立法人です。一般的な金融機関による住宅の建設等に必要な資金を支援するための貸付債権の譲受け等や、一般の金融機関による融資を補完するための災害復興建築物の建設等にに必要な資金の貸付けの業務を行います。資本金は7,014億で、支店は北海道支店、東北支店、東海道支店、北陸支店、近畿支店、中国支店、四国支店、九州支店の8店舗あります。
フラット35の提携金融機関は全国で320社あります。代表的な提携金融機関は、ARUHI、日本住宅ローン、住信SBIネット銀行、楽天銀行、カシワバラ・アシスト、オリックス・クレジット、日本モーゲージサービス、クレディセゾンなどです。

4.商品概要

フラット35の商品概要は、下記の通りです。

金利タイプ 全期間固定
最大貸付額 8,000万円
最低年収 100万円
保証料 無料
事務手数料 各提携金融機関にて設定
繰上返済手数料 各提携金融機関にて設定

(2020年9月現在)

5.金利

フラット35の金利は各提携金融機関が決めますが、最も一般的な団信込みの金利水準は下記の通りです。フラット35Sの場合は、下記金利からさらに5年又は10年にわたり0.25%引き下げられます。

借入期間 金利
10年〜20年 1.25%
20年超〜35年 1.32%

(2020年9月現在)

フラット35は機構が証券化によって調達した資金で提供されています。よってフラット35の金利は機構が発行するMBS(住宅ローン担保証券)の金利と高く相関しています。モゲチェックの分析では、機構が発行するMBS(住宅ローン担保証券)の金利+1%程度がフラット35の金利になっています。

フラット35には長期優良住宅を購入する際に金利を優遇する制度(フラットS)があり、0.25%の金利優遇が金利Aプランだと当初10年間、金利Bプランだと当初5年間受けられます。各プランの長期優良住宅の認定基準は下記の通りです。

・金利Aプラン
【新築住宅・中古住宅 共通の基準】
次表の(1)から(4)までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。

省エネルギー性 (1)一次エネルギー消費量等級5の住宅(認定低炭素住宅及び性能向上計画認定住宅を含む。)
耐震性 (2)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅
バリアフリー (3)高齢者等配慮対策等級4以上の住宅(共同建て住宅の専用部分は等級3でも可)
耐久性・可変性 (4)長期優良住宅(長く安心、快適に暮らせる優良な住宅として国が定めた基準を満たし認定を受けた住宅)

・金利Bプラン
【新築住宅・中古住宅 共通の基準】
次表の(1)から(6)までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。

省エネルギー性 (1)断熱等性能等級4の住宅
(2)一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
※【制度変更予定】2021年1月以後に設計検査申請等を行うものは断熱等性能等級4の住宅で、かつ、一時エネルギー消費量等級4以上の住宅であることが必要となります。
耐震性 (3)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2の住宅
(4)免震建築物宅
バリアフリー (5)高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
耐久性・可変性 (6)劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅(共同建て住宅などについては、一定の更新対策が必要)

【中古タイプの基準】
次表の(1)から(4)までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。

省エネルギー性
(開口部断熱)
(1)二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅
省エネルギー性
(外壁等断熱)
(2)建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅(省エネルギー対策等級2以上または断熱等性能等級2以上)または中古マンションらくらくフラット35のうち【フラット35】S(省エネルギー性[外壁等断熱]に適合するもの)として登録された住宅
バリアフリー性
(手すり設置)
(3)浴室および階段にてすりを設置した住宅
バリアフリー性
(段差解消)
(4)屋内の段差を解消した住宅

6.団信

民間金融機関が提供する住宅ローンでは、団信への加入が義務付けられていますが、フラット35では団信に加入しないという選択ができます。健康上の理由で住宅ローンが借りれない人に住宅ローンを提供する機構という公的機関ならではの商品性と言えるでしょう。フラット35の団信には新機構団体信用生命保険(以下、新機構団信)と新3大疾病付機構団体信用生命保険(以下、新3大疾病保障)の2種類があります。民間金融機関が提供する住宅ローンの一般団信に相当するのが新機構団信で、3大疾病保障に相当するのが新3大疾病保障です。新機構団信に加入する場合は団信無しの金利水準に0.2%金利が上乗せされ、新3大疾病保障に加入するにはさらに0.24%金利が上乗せされます。新機構団信と新3大疾病保障の概要は下記の通りです。




民間金融機関が提供する住宅ローンの一般団信とフラット35の新機構団信は、死亡以外の保険金支払事由が異なります。一般団信では高度障害ですが、新機構団信では身体障害です。身体障害とは身体障害者福祉法に定める障害の級別が1級又は2級に該当し、身体障害者手帳の交付を受けた時に保険金が支払われます。下記表の通り、高度障害に比べると相当広い範囲のリスクに対応しています。


保険金支払事由 区分 高度障害 身体障害
言語またはそしゃくの機能を全く永久に失う 高度障害
中枢神経系または精神に著しい障害を残し、終身常に介護を要する(要介護5に該当) 高度障害
胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要する(要介護5に該当) 高度障害
両眼の視力を全く永久に失う 身体障害1級
両上肢とも、手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失う 身体障害1級
両下肢とも、手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失う 身体障害1級
1上肢を手関節以上で失い、かつ1下肢を足関節以上で失なったかまたはその用を全く永久に失う 身体障害1級
1上肢の用を全く永久に失い、かつ1下肢を足関節以上で失う 身体障害1級
心臓の機能の障害により自己の身辺の日常生活活動が極度に制限されるもの(ペースメーカーに絶対的に依存している、人工弁が必要になる) 身体障害1級
じん臓の機能の障害により自己の身辺の日常生活活動が極度に制限されるもの 身体障害1級
呼吸器の機能の障害により自己の身辺の日常生活活動が極度に制限されるもの 身体障害1級
ぼうこう又は直腸の機能の障害により自己の身辺の日常生活活動が極度に制限されるもの 身体障害1級
小腸の機能の障害により自己の身辺の日常生活活動が極度に制限されるもの 身体障害1級
免疫の機能の障害により日常生活がほとんど不可能なもの、また免疫の機能の障害により日常生活が極度に制限されるもの 身体障害1級又は2級
体幹の機能障害により坐っていることができないもの、体幹の機能障害により坐位又は起立位を保つことが困難なもの、体幹の機能障害により立ちあがることが困難なもの 身体障害1級又は2級
両眼の視力の和が0.04以下のもの、もしくは両眼の視野がそれぞれ10度以内でかつ両眼による視野について視能率による損失率が95%以上のもの 2級
両耳の聴力レベルがそれぞれ100デシベル以上のもの(両耳全ろう) 2級
両上肢の機能の著しい障害、すべての指を欠くもの。また一上肢を上腕の2分の1以上で欠くもの、機能を全廃したもの。 2級
両下肢の機能の著しい障害、すべての指を欠くもの。また一下肢を上腕の2分の1以上で欠くもの、機能を全廃したもの。 2級
呼吸器の機能に著しい障害を永久に残し、酸素療法を受けたもの 1級
腎臓の機能を全く永久に失い、人工透析療法または腎移植を受けたもの 1級

民間提携金融機関が提供する住宅ローンの3大疾病保障とフラット35の新3大疾病保障の違いは、新3大疾病保障には要介護保障がついているという点です。新3大疾病保障の要介護保障とは、公的介護保険制度による要介護2から要介護5のいずれかに該当する時に保険金が支払われます。公的介護保険制度による要介護2から要介護5の具体的内容は、下記表の通りです。

要介護2 軽度の介護を必要とする状態食事や排泄に何らかの介助を必要とすることがある。立ち上がりや片足での立位保持、歩行などに何らかの支えが必要。衣服の着脱はなんとかできる。物忘れや直前の行動の理解の一部に低下が見られることがある。
要介護3 中等度の介護を必要とする状態食事や排泄に一部介助が必要。立ち上がりや片足での立位保持などがひとりでできない。入浴や衣服の着脱などに全面的な介助が必要。いくつかの問題行動や理解の低下が見られることがある。
要介護4 重度の介護を必要とする状態食事にときどき介助が必要で、排泄、入浴、衣服の着脱には全面的な介助が必要。立ち上がりや片足での立位保持などがひとりではほとんどできない。多くの問題行動や全般的な理解の低下が見られることがある。
要介護5 最重度の介護を必要とする状態食事や排泄がひとりでできないなど、日常生活を遂行する能力が著しく低下している。歩行や両足での立位保持はほとんどできない。意思の伝達がほとんどできない場合が多い。

フラット35は連帯債務が可能であるため、「デュエット」と呼ばれる夫婦連生団体信用生命保険(以下、連生団信)が利用できます。「デュエット」を利用することで夫婦のどちらかが一方が死亡又は身体障害になった場合、住宅の持ち分や返済割合にかかわらず、フラット35の残高全ての返済が不要になります。0.18%金利を上乗せする必要があります。

7.その他

フラット35は、提携金融機関が貸し付けたローン債権を機構が買い取りますが、機構が保証のみを提供し、資金調達を含めた貸し倒れリスクの負担以外全てを提携金融機関が管理する保証型という商品があります。保証型は、提携金融機関にて金利や団信を決める自由度が高いため、買取型のフラット35より、金利を低くしたり、団信を充実させたりすることが可能です。



保証型を提供している代表的な金融機関であるARUHI及び住信SBIネット銀行の商品の特徴は下記の通りです。

提携金融機関 商品名 金利 団信 その他
ARUHI スーパーフラット 1.26% 一般団信ワイド団信がん50%保障がん100%保障11疾病保障 自己資金を増やすことで金利を0.86%まで引き下げることが可能
住信SBIネット銀行 フラット35(保証型) 1.22% 全疾病保障 自己資金を増やすことで金利を0.91%まで引き下げることが可能

8.まとめ

フラット35は機構と民間金融機関の協業で実現した全期間固定金利の代表的な商品です。審査基準が柔軟で、団信の内容も充実した理想的な住宅ローンです。特に下記ニーズのある人にオススメです。
(1)全期間固定金利の住宅ローンを借りたい人
(2)充実した団信を利用したい人
(3)健康上の理由で団信に加入できない人

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